Déclaration préalable

La réglementation du permis de construire a été profondément réformée par l'ordonnance du 8 décembre 2005 et le décret d'application du 5 janvier 2007, entrés en vigueur le 1er octobre 2007. Son champ d'application a été augmenté par le décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes, qui entre en vigueur le 1er janvier 2012

La déclaration préalable de travaux est exigible pour la construction, modification ou rénovation de toutes les constructions dans les circonstances suivantes :
• Construction nouvelle créant une surface de plancher ou d'emprise au sol entre 5 m2 et 20 m2. Le seuil de 20 m2 est porté à 40 m2 si la construction est située dans une zone urbaine d'une commune couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document assimilé (par exemple, un plan d'occupation des sols). (ce point ne semble pas confirmé par Service Public , le passage de 20 m2 à 40 m2 étant indiqué uniquement pour les extensions) ;
• Agrandissement et modification d'une construction existante, entraînant la création d'une SHOB supérieure à 2 m2 et inférieure ou égale à 20 m2. Toutefois, à compter du 1er janvier 2012, cette limite est portée à 40 m2 pour les communes dotées d'un plan local d'urbanisme (PLU), d'un plan d'occupation des sols ou d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu. Cette majoration ne concerne que les projets situés en zones urbaines (dites zones U), et à condition que les travaux ne soient pas soumis à l'intervention obligatoire d'un architecte, si l'extension est supérieure à 20 m23;
• Jusqu'au 1er janvier 2011, transformation de plus de 10 m2 de SHOB en surface hors œuvre nette (SHON). ;
• Modification de l'aspect extérieur d'un bâtiment ;
• Changement de destination d'un bâtiment (par exemple transformation d'un local commercial en local d'habitation), lorsque les travaux ne nécessitent pas de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment4.
La déclaration préalable succède, depuis la réforme de 2007, à l'ancienne déclaration de travaux, et ne s'applique pas aux « travaux d'entretien ou de réparation ordinaires »5.
Les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière sont toujours soumis à permis de construire, quelles que soient leurs caractéristiques et leur importance.
À compter du 1er mars 2012, les surfaces exprimées en SHON ou SHOB seront considérées comme exprimées en surface de plancher.

Démarche

Le dépôt de la déclaration préalable de travaux s'effectue à la mairie du lieu de la propriété.
D'autres renseignements administratifs sont aussi parfois indispensables, il faut alors se renseigner auprès des services compétents : le service d'urbanisme de la mairie, services préfectoraux, service départemental de l'architecture et du patrimoine, le gestionnaire de voirie... On peut rechercher le cas échéant des renseignements plus techniques sur le sous-sol, l'hydrologie, les anciennes carrières (à Paris : Inspection centrale des Carrières).
La déclaration préalable a pour objet d'assurer le contrôle de divers textes réglementaires applicables localement, le Plan local d'urbanisme (P.L.U.), le Plan d'occupation des sols (P.O.S.) ou la carte communale, ainsi que, dans certains cas, le règlement des lotissements.
Le dossier de déclaration comporte un formulaire, le plan de situation du terrain, le "plan de masse" des constructions à édifier ou à modifier, le "plan de coupe" du terrain et de la construction, et enfin en cas de travaux, installations et aménagements un croquis et un plan coté dans les trois dimensions.
Instruction de la déclaration
La déclaration est examinée par le service d'urbanisme de la mairie ou par les services préfectoraux, pour vérification de la conformité de la demande avec les divers règlements. Parallèlement, le dossier peut être soumis à l'avis des divers services ou commissions compétents à l'échelon local ou départemental.
Lors du dépôt de la déclaration, l'administration dispose d'un délai de 1 mois pour instruire le dossier s'il est complet ou réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec accusé de réception, s'il est incomplet. Dans ce cas, l'intéressé a 3 mois pour compléter son dossier. Cette décision peut, dans certains cas, être tacite, lorsqu'aucune réponse formelle n'est notifiée au demandeur à l'échéance du délai légal d'instruction (un mois).
Le préfet dispose d'un délai de deux mois pour contester la légalité d'une déclaration de travaux, lorsqu'elle est délivrée par le Maire dans une commune dotée d'un document d'urbanisme, au titre de ce qu'on appelle le contrôle de légalité. Tout comme, pendant deux mois à compter de son affichage sur le terrain, sa légalité peut être contestée par un tiers devant le tribunal administratif.
Il est donc prudent de ne pas entreprendre les travaux avant l'achèvement de cette période de recours.
Dès l'obtention de la demande, la déclaration est publiée en mairie (affichage administratif) pour deux mois. La durée de validité de la déclaration préalable est de 2 ans. Si, en cours de travaux, le chantier est interrompu pendant plus d'une année consécutive, la demande est périmée.
À l'achèvement des travaux un formulaire doit être également déposé en mairie : une déclaration attestant achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Les services compétents peuvent provoquer alors une visite pour vérifier la conformité de la réalisation dans les trois mois suivant son dépôt.

Coût

L'instruction de la déclaration préalable de travaux (autorisation administrative) proprement dite est gratuite.
En revanche, les frais d'établissement du dossier de cette déclaration par un professionnel (maître d'œuvre et notamment architecte ou géomètre-expert) sont à négocier avec celui-ci. À noter cependant que le recours à l'architecte n'est pas obligatoire pour réaliser le dossier d'une déclaration préalable de travaux.
Par contre, le fait de modifier ou d'étendre une construction peut donner lieu à l'acquittement de taxes d'urbanisme au profit de la commune et du département, payable en deux fois : la taxe locale d'équipement ou, à compter du 1er mars 2012, la taxe d'aménagement (payable 12 mois et 24 mois après l'obtention de la déclaration préalable).