Permis de construire
Le permis de construire est une autorisation administrative obligatoire qui permet à toute personne (physique ou morale, publique ou privée) d'édifier une construction. Cette réglementation s'applique depuis une loi du 15 juin1943 du gouvernement de Vichy pour remplacer les autorisations diverses qu'il fallait auparavant pour pouvoir construire.
Il permet de vérifier que la construction envisagée respecte les différentes règles issues du code de l'urbanisme régissant le droit à construire, et notamment le document d'urbanisme applicable, qui détermine notamment les surfaces maximales, hauteurs, aspects, destinations de la construction, etc. Le document d'urbanisme définit notamment la surface constructible sur chaque parcelle de terrain, les types de bâtiments autorisés (logements, activités, agricoles...), les hauteurs permises, ainsi que des servitudes d'utilité publique applicables au terrain.
Par contre, il n'a pas pour objet d'assurer le respect des règles de droit privé ou des normes de construction ou d'habitabilité. À ce titre, il est « délivré sous réserve du respect du droit des tiers ».
La réglementation du permis de construire a été profondément réformée par l'ordonnance du 8 décembre 2005 et le décret d'application du 5 janvier 2007, entrés en vigueur le 1er octobre 20071.
Le permis de construire est maintenant exigible pour la construction, modification ou rénovation de toutes les constructions fixes dans les circonstances suivantes :
• création d’une surface de plancher ou d'emprise au sol supérieure à quarante mètres carrés ;
• modification des structures porteuses ou de la façade d'un bâtiment, mais seulement si dans le même temps s'opère un changement de destination des locaux concernés ;
• modification du volume du bâtiment et percement ou agrandissement d'une ouverture sur un mur extérieur.
Une procédure simplifiée (la Déclaration préalable de travaux ou DP) est applicable pour les travaux suivants :
• création d'une Surface de plancher ou d'emprise au sol supérieure à 2 m2 et inférieure ou égale 40 m2;
• jusqu'au 31 décembre 2011, transformation de plus de dix mètres carrés de surface hors œuvre brute en surface hors œuvre nette
• changements de destination d'usage d’un bâtiment existant;
• travaux de ravalement;
• et travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant.
Ces critères sont applicables hors servitudes localement spécifiques. Il convient de toujours vérifier si tel ou tel terrain ou bâti est ou non inclus dans une zone d'urbanisme particulière : protection de l'environnement, protection de monument historique... ou zone possédant ses propres critères. De telles servitudes peuvent soit exiger l'obtention d'un permis de construire là où une simple déclaration suffirait ailleurs, soit entraîner des conditions supplémentaires et/ou plus astreignantes pour l'obtention des permis de construire.
À compter du 1er mars 2012, les surfaces exprimées en SHON ou SHOB sont considérées comme exprimées en surface de plancher.
Démarche
Le dépôt du permis de construire s'effectue à la mairie du lieu de propriété. D'autres renseignements administratifs, sont aussi parfois indispensables, il faut alors se renseigner auprès des services compétents : le service d'urbanisme de la mairie, la DDT, DDCSPP, DRAC, Service départemental de l'architecture et du patrimoine, le gestionnaire de voirie... On peut rechercher le cas échéant des renseignements plus techniques sur le sous-sol, l'hydrologie, les anciennes carrières (à Paris : Inspection générale des Carrières).
Le permis de construire doit mettre en œuvre les divers textes réglementaires applicables localement, le Plan d'occupation des sols (P.O.S.) maintenant remplacé progressivement par le Plan local d'urbanisme (P.L.U.) ou lacarte communale, ainsi que, dans certains cas, le règlement des lotissements.
Le dossier de demande comporte un formulaire, le plan de situation du terrain, le "plan de masse" (plan du terrain sur lequel sont figurés le nivellement, les édifices à construire, les réseaux, les voies de desserte), les élévations et coupes permettant de se représenter avec précision l'importance et l'aspect de la (ou des) future(s) construction(s), une note descriptive, et des "documents d'insertion" (perspectives ou photomontages) permettant d'apprécier l'impact visuel du projet sur le paysage.
Instruction de la demande
La demande est examinée par le service d'urbanisme de la mairie ou par les services préfectoraux, pour vérification de la conformité de la demande avec les divers règlements. Parallèlement, le dossier est soumis à l'avis des divers services ou commissions compétents à l'échelon local ou départemental (par exemple : les Pompiers pour les questions de sécurité, l'Architecte des Bâtiments de France pour les sites protégés, etc.).
Lors du dépôt de la demande, l'administration précise au demandeur le délai dans lequel la réponse devra être apportée. Généralement fixé à deux mois, ce délai peut être prolongé par la loi pour tenir compte de la complexité du dossier ou pour permettre la consultation de commissions diverses.
Selon le résultat de l'instruction, le maire de la commune accorde ou refuse le permis. Cette décision peut, dans certains cas, être tacite, lorsqu'aucune réponse formelle n'est notifiée au demandeur à l'échéance du délai légal d'instruction.
La décision de permis de construire peut être contestée par les tiers (voisins, associations...) si elle ne respecte pas les règles applicables. Ces personnes disposent d'un délai de deux mois après affichage sur le terrain des principales caractéristiques de l'arrêté accordant le permis pour formuler un recours en annulation.
Le préfet dispose également d'un délai de deux mois pour contester la légalité d'un permis de construire, lorsqu'il est délivré par le Maire dans une commune dotée d'un document d'urbanisme, au titre de ce qu'on appelle le contrôle de légalité.
Il est donc prudent de ne pas entreprendre les travaux avant l'achèvement de cette période de recours.
Affichage
Dès l'obtention du permis de construire, celui-ci est publié en mairie (affichage administratif).
Il doit impérativement être affiché, de manière à ce qu'il soit visible depuis la voie publique, sur le terrain par le propriétaire, dans les formes définies par les textes (cf. art A 424-17 du Code de l'urbanisme). La date de mise en place de cet affichage démarre le délai légal (deux mois) durant lequel les tiers ont la possibilité de contester la légalité du permis de construire, s'ils estiment que leurs droits sont lésés par la réalisation du projet. C'est pourquoi il est conseillé de faire constater la réalité de cet affichage par deux, voire trois constats d'huissier.
Pour que le délai de recours puisse courir, il faut que le panneau reste en place de manière ininterrompue durant deux mois. Si l'affichage du permis sur le terrain est interrompu (par exemple effacement des mentions, ou panneau arraché) pendant le délai de deux mois, même brièvement, l'affichage doit être recommencé. À défaut, le délai de recours ne commence pas à courir.
En outre, le panneau est censé rester en place pendant toute la durée du chantier
Coût
Le permis de construire (autorisation administrative) proprement dit est gratuit. En revanche, les honoraires de l'architecte, lorsque celui-ci est sollicité sont à négocier avec lui.
Dans le cadre d'un permis de construire, le recours à un architecte (inscrit au tableau de l'ordre des architecte) est obligatoire quelle que soit la surface construite si le Maître d'ouvrage est une société. Les particuliers construisant pour eux-mêmes sont dispensés de recours à un architecte si la surface de plancher et l'emprise au sol de la construction sont inférieures à 170m²3.
Le recours obligatoire à un architecte dans le cadre d'une demande de permis de construire consiste au minimum en une mission de conception du projet, la finalité de cette mission étant l'élaboration du dossier de demande de permis de construire et sa signature4.
Les honoraires d'un architecte sont en général calculés en fonction de l'importance et de la complexité du projet, et peuvent être définis en pourcentage du montant estimé des travaux, ou forfaitaires.
Enfin le fait de réaliser une construction peut donner lieu à la perception d'un impôt spécifique au profit de la commune, payable en deux fois : la taxe locale d'équipement ou, à compter du 1er mars 2012, la taxe d'aménagement(payable 12 mois et 24 mois après l'obtention du permis de construire).
Depuis l'application de la réglementation thermique 2012 il est nécessaire de fournir un justificatif de prise en compte de cette réglementation; ce justificatif est obtenu via une étude thermique qui est facturée par un bureau d'étude thermique.
Durée de validité
En vertu de l'article R424-17 du Code de l'Urbanisme, la durée de validité d'un permis de construire est de trois ans (décret n° 2016-6 du 5 janvier 2016). Le permis de construire devient caduc à l'issu de ce délai.
Cependant la validité peut-être prolongée d'un an sur demande expresse du bénéficiaire. La demande doit être faite deux mois minimum avant la caducité de l'autorisation et il faut que l'administration réponde avant l'expiration du délai de validité du permis.
Cette prolongation d'un an peut être demandée deux fois, portant ainsi le délai de validité à cinq ans au maximum.
Des allongements provisoires avaient auparavant été instaurés par décrets :
• le décret du 19 décembre 2008 : les permis délivrés à partir du 20 décembre 2008 et avant le 31 décembre 2010 ont une validité de trois ans 5. Le chantier doit donc être commencé avant ce délai. Une prolongation (une fois) du permis de construire peut être demandée au moins deux mois avant la fin de validité.
• le décret n°2014-1661 du 29 décembre 2014 : le délai de validité des permis de construire intervenus au plus le 31 décembre 2015 est porté à trois ans. La règle s'applique aussi aux autorisations en cours de validité à la date de publication du décret (le 30/12/2014). Il est abrogé par le décret n° 2016-6 du 5 janvier 2016.
Le permis est également périmé si, en cours de travaux, le chantier est interrompu pendant plus d'une année consécutive.
Déclaration d'ouverture et d'achèvement de travaux et certificat de conformité
À l'ouverture du chantier, le maître d'ouvrage doit déposer en mairie un formulaire de déclaration d'ouverture de chantier (DOC).
À l'achèvement des travaux un formulaire doit être également déposé en mairie : une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Les services compétents peuvent provoquer alors une visite pour vérifier la conformité de la réalisation avec les plans déposés, et contester la déclaration du maître de l'ouvrage sous un délai de 3 mois ou 5 mois. Ce document sera ultérieurement indispensable en cas de vente ou de modification de la construction.
Au bout du délai de 3 ou 5 mois, si l'administration n'a pas contesté la conformité des travaux déclarée par la DAACT, la conformité des travaux est acquise automatiquement, de manière tacite. En effet, l'autorité compétente (en règle générale, le maire) ne délivre plus de certificat de conformité depuis la réforme de 2007 du code de l'urbanisme, c'est le pétitionnaire qui déclare sur l'honneur que les travaux réalisés sont conformes.
Le bénéficiaire de l'autorisation peut cependant demander par écrit une attestation de non contestation de la conformité à l'autorité compétente.